北京售楼处以前多热闹啊，现在没啥人去了。从年初到现在，全国百城房价连跌 7 个月。这不只是数字变了，更是经济在慢慢转型。2025 年上半年，全国商品房卖的面积少了 16.2%。卖的钱也少了 18.3%。房价一直跌不是短期的事，已经成了中国经济的常态。这种趋势会影响近半数中国家庭的未来生活。
我国住房市场正经历从没见过的调整期。今年 3 月，一线城市新建房价格同比跌了 4.2%。二手房更惨，跌了 6.8%。二三线城市跌得更厉害，有些地方跌幅超 15%。房地产是国家经济的重要产业，它一变，千万家庭的日子都会受影响。
2024 年底我国住房空置率 21.3%。比国际警戒线 10% 高太多了。现在人口增长慢，城镇化也慢下来。“房住不炒” 的政策在往更健康的方向走。但这个转变里，全国 4.7 亿户家庭中，近一半要面对五大难题。
第一个难题是家里的钱变少了。对大多数中国家庭来说，房子占了总资产的 70% 以上。全国房价平均跌 10%，全国家庭财富就会少 18 万亿元。一套原来 300 万的房子，现在可能只值 240 万。普通家庭一下就少了 60 万，谁不心疼啊。
北京李先生就是这样。2021 年他花 580 万买了套学区房。今年想换套大的，却发现房子只能卖 460 万。短短四年亏了 120 万。2017 到 2021 年高价买房的人，现在都在为房产贬值犯愁。
第二个难题是养老计划得重新改。2024 年调研显示，63.7% 的城里人把房子当主要养老保障。房价跌了，“以房养老” 的想法就难实现了。按现在的趋势，未来三年房产可能再跌 20%。约 1.2 亿 50 岁以上的家庭，得重新想养老的事。
上海 68 岁的张阿姨以前是老师。她本来想把市中心老房子卖了，换去郊区住。差价用来当养老金。可现在老房子跌了 30%，计划只能搁置。她不得不继续做兼职维持生活。大城市里，不少老人都面临这样的情况。
第三个难题是家里欠的债压力更大了。到 2025 年第一季度，我国居民负债占收入的比例达 66.8%。其中房贷占了 80% 以上。房价跌了，很多家庭变成 “负资产”。就是房子值的钱比没还的贷款还少。预计到 2027 年，全国会有 1800 万家庭遇到这问题。
广州陈先生 2020 年贷款 300 万买房。现在还剩 240 万贷款没还。可房子只值 220 万了。每个月要还 1.5 万房贷。占了家里收入的一半以上，日子过得特别紧。他既不能卖房还债，又得接着还高额月供，生活质量差了很多。
第四个难题是教育投资的想法不管用了。过去二十年，很多家庭买学区房为孩子教育投资。现在学区房价格跌得厉害，有些地方跌超 40%。加上教育改革，这招不管用了。2024 年全国教育工作会说，要让义务教育更均衡，不那么看重学区房。
北京海淀以前热门的学区房。每平米从 15 万跌到现在 8 万左右。全国已有 157 个城市实行 “多校划片”。名校学区房更不值钱了。约 2300 万想靠学区房给孩子好教育的家庭，得找新办法。
第五个难题是社会阶层难再往上走。以前很多家庭靠买房积累财富、提升阶层。过去 20 年，约 42% 的中产家庭靠房产增值变有钱。现在这条路窄了，阶层流动就难了。
2024 年全国家庭新增房产投资少了 35.7%。是 2000 年以来最低的。年轻人不想买房的趋势很明显。25-35 岁的人里，只有 28.3% 把买房当首要财务目标。远低于 2015 年的 67.9%。约 1.65 亿年轻家庭，得找买房之外的办法攒钱。
面对这些难题，政府和市场都在想办法。2025 年 5 月，国务院出了政策。里面有调首付比例、降房贷利率、多建保障房等措施。有些城市取消了限购。商业银行的房贷利率也到了历史最低。
金融机构也在弄新产品。工行有 “存房通”，房主能用房子抵押拿稳定收益。建行有 “安居贷”，帮负资产家庭重组贷款。这些能帮有困难的家庭缓解压力。
房地产调整也带来了新机会。房价回到理性，房子越来越回归居住的本质。2025 年上半年，全国保障性租赁住房开建 71.3 万套。比去年多了 25.6%。长租公寓市场规模达 1.3 万亿元，成了解决居住问题的重要补充。
专家说，房价持续跌是房地产从靠投资驱动，转向靠居住需求驱动的必然结果。清华房地产研究所所长说：“中国房地产进入存量时代。房价回到合理区间能减轻居民住房负担。促进消费升级，长远对经济健康发展有好处。”
普通家庭也在调整办法。大家不再只靠房子理财，开始多方面投资。2025 年第一季度，居民新增投资里。股票、基金、保险等占了 43.6%。比 2020 年多了 18.3 个百分点。
年轻人也在变。在大城市，他们更看重学技能、发展职业。不再一门心思买房。25-35 岁的年轻人里，62.7% 把提升职业技能当首要投资方向。2018 年这比例才 37.2%。
农村房地产变化也得关注。现在城镇化率快到 70%。农村房子空着的越来越多。2024 年农村住房空置率 28.7%。有些省份甚至超 35%。这既浪费资源，也影响乡村振兴。
针对这问题，多地在试 “农村宅基地制度改革”。浙江、四川在搞农村闲置宅基地流转试点。允许城里人符合条件时买农村房子当第二居所。这能盘活农村闲置资源，也给城里人新的居住选择。
中国不同地方发展不一样，房地产市场也分化明显。一线和强二线城市因为产业多、有人流入。房价跌得少，未来调整幅度也有限。但部分三四线城市因为人往外走、产业不行。房价可能跌得更厉害，时间也更长。
回顾中国房地产 40 年发展。从 1998 年住房商品化改革，到 2016 年 “房住不炒” 提出。再到现在的深度调整，每一次变都改变着国人的生活和财富观念。现在的调整虽然短期让部分家庭难，但长远能建立更健康的住房体系。
房子本来就是用来住的，不是用来炒的。房价回到合理水平，大家不用再当 “房奴”。能把更多精力和钱用在提升生活质量、追求个人价值上。这或许是当前房地产调整最大的意义。
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